{"id":3746,"date":"2025-03-11T10:28:24","date_gmt":"2025-03-11T09:28:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/?p=3746"},"modified":"2025-12-16T20:09:40","modified_gmt":"2025-12-16T19:09:40","slug":"loi-de-finances-2025-et-lmnp-les-changements-majeurs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/loi-de-finances-2025-et-lmnp\/","title":{"rendered":"Loi de finances 2025 et LMNP : les changements majeurs"},"content":{"rendered":"\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t
\n\t\t\t\t
\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t

Ces derniers mois, le\u00a0projet de loi de finances 2025<\/strong> est venu profond\u00e9ment bouleverser le paysage de la location meubl\u00e9e non professionnelle (LMNP)<\/strong>. Les propri\u00e9taires-bailleurs doivent d\u00e9sormais s’adapter \u00e0 de nouvelles r\u00e8gles qui modifient significativement l’attractivit\u00e9 de ce statut fiscal.<\/p>

Voici les\u00a05 changements<\/strong>\u00a0\u00e0 retenir pour le r\u00e9gime LMNP<\/strong> suite \u00e0 l’adoption du PLF 2025<\/strong> :<\/p>

  1. Le montant des amortissements est d\u00e9sormais r\u00e9int\u00e9gr\u00e9<\/strong> dans le calcul des plus-values lors de la revente.<\/li>
  2. Le passage au r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong> s’impose pour davantage de loueurs en meubl\u00e9 de tourisme.<\/li>
  3. De nouvelles mesures \u00e9nerg\u00e9tiques<\/strong> entrent en vigueur sur les LMNP.<\/li>
  4. Les adh\u00e9rents aux Organismes de Gestion Agr\u00e9\u00e9s (OGA)<\/strong> ne b\u00e9n\u00e9ficient plus d’une r\u00e9duction d’imp\u00f4t.<\/li>
  5. Pour les locations meubl\u00e9es de tourisme, de nouveaux changements sont \u00e0 pr\u00e9voir en mati\u00e8re de TVA<\/strong>.<\/li><\/ol>

    Vous souhaitez en savoir plus ? Nos experts vous ont rassembl\u00e9 les derni\u00e8res actualit\u00e9s \u00e0 conna\u00eetre autour du projet de loi de finances 2025<\/strong> et de ses cons\u00e9quences sur la location meubl\u00e9e LMNP.<\/strong><\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00a0<\/p>

    Retour sur les objectifs du projet de loi de finances 2025<\/strong><\/h2>

    \u00a0<\/p>

    Face \u00e0 un d\u00e9ficit budg\u00e9taire record, le gouvernement a plac\u00e9 la r\u00e9forme du\u00a0statut LMNP<\/strong> au c\u0153ur du PLF 2025<\/strong>. Cette nouvelle r\u00e9glementation vise \u00e0 r\u00e9\u00e9quilibrer le march\u00e9 locatif en alignant progressivement la fiscalit\u00e9 des locations meubl\u00e9es sur celle des locations nues.<\/p>

    L’objectif principal porte sur la r\u00e9int\u00e9gration des amortissements<\/strong> dans le calcul de la plus-value lors de la revente des biens. Cette mesure, applicable depuis le 1er janvier 2025, devrait g\u00e9n\u00e9rer 200 millions d’euros<\/strong> de recettes fiscales suppl\u00e9mentaires (source : CGT Finances publiques<\/a>).<\/p>

    Les r\u00e9sidences g\u00e9r\u00e9es sous bail commercial de 9 ans, notamment les r\u00e9sidences \u00e9tudiantes et seniors, conservent leur r\u00e9gime fiscal actuel, pr\u00e9servant ainsi l’investissement dans ces secteurs strat\u00e9giques.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00a0<\/p>

    PLF 2025 et fiscalit\u00e9 LMNP : les 5 nouvelles mesures \u00e0 retenir<\/strong><\/h2>

    \u00a0<\/p>

    1. La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements dans le calcul de la plus-value<\/strong><\/h3>

    Ce premier changement apport\u00e9 par le PLF 2025 transforme radicalement le\u00a0calcul de la plus-value imposable<\/strong> lors de la vente d’un logement<\/strong> en LMNP. Les amortissements d\u00e9duits<\/strong> pendant la p\u00e9riode de location sont d\u00e9sormais r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s dans l’assiette fiscale, avant application des abattements pour dur\u00e9e de d\u00e9tention.<\/p>

    Pour vous aider \u00e0 y voir plus clair, prenons l’exemple concret d’un bien acquis \u00e0 200 000 \u20ac avec 50 000 \u20ac d’amortissements pratiqu\u00e9s, vendu 300 000 \u20ac.<\/p>

    Avant la r\u00e9forme, l’imposition sur la plus-value aurait \u00e9t\u00e9 de 100 000 \u20ac : 300 000 \u20ac (prix de revente) – 200 000 \u20ac (prix d’achat).<\/p>

    Avec la loi de finances 2025, la situation \u00e9volue. Le montant de la plus-value imposable sur la vente du bien passe de 100 000 \u20ac \u00e0 150 000 \u20ac : 300 000 \u20ac (prix de revente) – 150 000 \u20ac (prix d’achat – amortissement).<\/p>

    Cela impacte significativement le montant des pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> et l’imp\u00f4t sur le revenu (IR)<\/strong>.<\/p>

    Cette disposition s’applique aux cessions r\u00e9alis\u00e9es depuis le 15 f\u00e9vrier 2025<\/strong>, suite \u00e0 la promulgation de la loi.<\/p>

    Les strat\u00e9gies patrimoniales \u00e0 construire doivent donc int\u00e9grer ce nouveau param\u00e8tre pour optimiser la rentabilit\u00e9 des investissements sur le long terme<\/strong>.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    2. Locations touristiques : un passage au r\u00e9el impos\u00e9 pour plus de loueurs<\/h3>

    Autre nouveaut\u00e9 apport\u00e9e par le PLF 2025 : le\u00a0r\u00e9gime micro-BIC<\/strong> voit ses conditions d’acc\u00e8s se resserrer pour les meubl\u00e9s de tourisme non class\u00e9s. Le seuil des recettes annuelles<\/strong> passe de 77 700 \u20ac \u00e0 15 000 \u20ac pour b\u00e9n\u00e9ficier de l’abattement forfaitaire<\/strong>, d\u00e9sormais fix\u00e9 \u00e0 30 % contre 50 % auparavant.<\/p>

    Ces nouvelles dispositions poussent de nombreux propri\u00e9taires vers le r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>. Une transition qui n\u00e9cessite la mise en place d’une comptabilit\u00e9 d\u00e9taill\u00e9e<\/strong> pour d\u00e9duire les charges r\u00e9elles : int\u00e9r\u00eats d’emprunt, taxe fonci\u00e8re, assurances, etc.<\/p>

    Pour les chambres d’h\u00f4tes et g\u00eetes<\/strong>, le passage au r\u00e9el doit \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 avant fin mai 2025<\/strong> pour s’appliquer aux revenus de l’ann\u00e9e en cours. Les propri\u00e9taires conservent ainsi la possibilit\u00e9 d’optimiser leur patrimoine immobilier malgr\u00e9 ces changements.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    3. De nouvelles mesures \u00e9nerg\u00e9tiques sur les LMNP<\/h3>

    Le calendrier \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong> s’acc\u00e9l\u00e8re pour les propri\u00e9taires LMNP. Depuis le 1er janvier 2025, les\u00a0logements class\u00e9s\u00a0G au DPE<\/strong> sont interdits \u00e0 la location, touchant pr\u00e8s de 650 000 biens sur le territoire.<\/p>

    La loi de finances 2025<\/strong> renforce ces obligations avec un cr\u00e9dit d’imp\u00f4t<\/strong> port\u00e9 \u00e0 40 % pour les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des meubl\u00e9s. Le plafond des d\u00e9penses \u00e9ligibles atteint d\u00e9sormais 75 000 \u20ac sur 5 ans.<\/p>

    Les loueurs en meubl\u00e9 disposent jusqu’au 31 d\u00e9cembre 2025 pour mettre aux normes leurs biens class\u00e9s F. Les chambres d’h\u00f4tes<\/strong> et g\u00eetes ruraux<\/strong> b\u00e9n\u00e9ficient d’un d\u00e9lai suppl\u00e9mentaire jusqu’en 2026, permettant d’\u00e9chelonner les investissements de r\u00e9novation.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    4. La suppression de l\u2019avantage fiscal pour les adh\u00e9rents \u00e0 un OGA<\/h3>

    La r\u00e9duction d’imp\u00f4t li\u00e9e \u00e0 l’adh\u00e9sion \u00e0 un Organisme de Gestion Agr\u00e9\u00e9 (OGA)<\/strong> dispara\u00eet pour les revenus per\u00e7us en 2025. Cette mesure met fin \u00e0 la d\u00e9duction des deux tiers des frais de comptabilit\u00e9<\/strong>, auparavant plafonn\u00e9e \u00e0 915 \u20ac par an<\/strong>.<\/p>

    Avec la loi de finances 2025, les propri\u00e9taires concern\u00e9s devront d\u00e9sormais assumer l’int\u00e9gralit\u00e9 de leurs frais de comptabilit\u00e9, repr\u00e9sentant un impact fiscal<\/strong> moyen de 600 \u20ac<\/strong> annuels. Cette charge suppl\u00e9mentaire s’applique particuli\u00e8rement aux investisseurs g\u00e9rant plusieurs biens en location meubl\u00e9e.<\/p>

    Les frais de comptabilit\u00e9 restent n\u00e9anmoins d\u00e9ductibles des revenus locatifs pour les loueurs en meubl\u00e9 au\u00a0r\u00e9gime r\u00e9el<\/strong>. Une optimisation fiscale qui permet d’att\u00e9nuer partiellement la perte de cet avantage historique.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    5. Des changements sur la TVA pour les locations meubl\u00e9es de tourisme<\/h3>

    Dans un objectif de r\u00e9\u00e9quilibrage du march\u00e9 entre secteur h\u00f4telier traditionnel et locations saisonni\u00e8res, le PLF 2025<\/strong> modifie en profondeur le r\u00e9gime de TVA. Les locations meubl\u00e9es de courte dur\u00e9e deviennent assujetties \u00e0 une TVA de 10 %<\/strong> d\u00e8s le premier euro de recettes.<\/p>

    Cette harmonisation fiscale s’applique aux biens lou\u00e9s pour des dur\u00e9es inf\u00e9rieures \u00e0 30 nuit\u00e9es<\/strong>. Les propri\u00e9taires devront d\u00e9sormais int\u00e9grer cette charge dans leur strat\u00e9gie tarifaire et leur comptabilit\u00e9<\/strong>.<\/p>

    Pour les locations LMNP de plus longue dur\u00e9e, l’exon\u00e9ration de TVA reste maintenue, sauf en cas de fourniture d’au moins trois prestations para-h\u00f4teli\u00e8res comme le petit-d\u00e9jeuner ou le nettoyage r\u00e9gulier des locaux.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00a0<\/p>

    R\u00e9sum\u00e9 du PLF 2025\u00a0<\/strong>et de son impact sur la LMNP<\/strong><\/h2>

    \u00a0<\/p>
    Mesure du PLF 2025<\/strong><\/th>Impact fiscal pour vos clients<\/strong><\/th><\/tr><\/thead>
    R\u00e9int\u00e9gration des amortissements<\/strong><\/td>Augmentation de la plus-value imposable lors de la revente depuis le 15\/02\/2025<\/td><\/tr>
    Locations touristiques<\/strong><\/td>Seuil du r\u00e9gime micro-BIC abaiss\u00e9 \u00e0 15 000 \u20ac avec un abattement forfaitaire r\u00e9duit \u00e0 30 %<\/td><\/tr>
    Performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong><\/td>Cr\u00e9dit d’imp\u00f4t port\u00e9 \u00e0 40 % des travaux (plafond de 75 000 \u20ac sur 5 ans)<\/td><\/tr>
    Suppression avantage OGA<\/strong><\/td>Perte de la r\u00e9duction d’imp\u00f4t sur les frais de comptabilit\u00e9<\/td><\/tr>
    TVA locations courte dur\u00e9e<\/strong><\/td>Application d’une TVA de 10 % d\u00e8s le premier euro<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

    \u00a0<\/p>

    \u00c0 noter<\/strong> : Les r\u00e9sidences services (\u00e9tudiantes, seniors) sous bail commercial conservent leur r\u00e9gime fiscal avantageux.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00a0<\/p>

    Pourquoi un tel changement ?<\/strong><\/h2>

    \u00a0<\/p>

    L’adoption du projet de loi de finances 2025<\/strong> r\u00e9sulte d’un constat simple : le l\u00e9gislateur cherche \u00e0 r\u00e9\u00e9quilibrer le march\u00e9 locatif, particuli\u00e8rement dans les zones tendues o\u00f9 la multiplication des locations meubl\u00e9es courte dur\u00e9e r\u00e9duit l’offre de logements permanents.<\/p>

    La r\u00e9int\u00e9gration des amortissements<\/strong> vise \u00e0 corriger une sp\u00e9cificit\u00e9 fiscale jug\u00e9e trop avantageuse.<\/p>

    Le contexte de crise<\/strong> du logement a acc\u00e9l\u00e9r\u00e9 cette r\u00e9forme. Les \u00e9tudes montrent qu’au fil des ann\u00e9es<\/strong>, le r\u00e9gime LMNP a favoris\u00e9 la conversion de r\u00e9sidences principales en meubl\u00e9s touristiques, notamment dans les m\u00e9tropoles.<\/p>

    Ces modifications s’inscrivent dans une strat\u00e9gie plus large de r\u00e9gulation du march\u00e9 immobilier. Pour vos clients investisseurs, l’anticipation des cas de revente<\/strong> devient cruciale, tout en conservant l’attrait du dispositif pour les d\u00e9tentions longues b\u00e9n\u00e9ficiant d’une exon\u00e9ration totale d’imp\u00f4t<\/strong> apr\u00e8s 22 ans, et de pr\u00e9l\u00e8vements sociaux<\/strong> apr\u00e8s 30 ans.<\/p>

    \u00a0<\/p>

    \u00a0<\/p>

    Les autres mesures du PLF 2025 impactant le march\u00e9 locatif<\/h2>

    \u00a0<\/p>

    La r\u00e9forme du projet de loi de finances 2025 s’accompagne d’autres dispositions significatives pour les propri\u00e9taires :<\/p>