{"id":4115,"date":"2025-04-09T11:52:03","date_gmt":"2025-04-09T09:52:03","guid":{"rendered":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/?p=4115"},"modified":"2025-12-16T20:05:53","modified_gmt":"2025-12-16T19:05:53","slug":"denormandie-ou-deficit-foncier-que-choisir-en-2025","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/denormandie-ou-deficit-foncier\/","title":{"rendered":"Denormandie ou d\u00e9ficit foncier\u200b : que choisir en 2025 ?"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"4115\" class=\"elementor elementor-4115\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5108ac6c e-flex e-con-boxed wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no wpr-equal-height-no e-con e-parent\" data-id=\"5108ac6c\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-70dbf83c elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"70dbf83c\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>En 2025, vos clients vous interrogent sur le meilleur dispositif de d\u00e9fiscalisation dans l&#8217;ancien : <strong>Denormandie ou d\u00e9ficit foncier ?\u00a0<\/strong><\/p><p>Bonne nouvelle : <strong>ces deux dispositifs sont cumulables !<\/strong> Vos clients peuvent donc optimiser leur investissement en combinant la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie sur les 25 % de travaux obligatoires, et le d\u00e9ficit foncier sur l&#8217;exc\u00e9dent.<\/p><p>D\u00e9couvrez notre analyse comparative d\u00e9taill\u00e9e pour guider vos clients vers la meilleure strat\u00e9gie fiscale selon leur profil et leurs objectifs patrimoniaux.<\/p><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"denormandie-vs-deficit-foncier-tableau-comparatif-entre-les-deux-fiscalites\"><strong>Denormandie VS d\u00e9ficit foncier : tableau comparatif entre les deux fiscalit\u00e9s<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><p>Vous souhaitez comprendre les grandes diff\u00e9rences entre la\u00a0<strong>loi Denormandie et le d\u00e9ficit foncier ?<\/strong> Afin de vous aider \u00e0 y voir plus clair, voici un tableau r\u00e9capitulatif et comparatif entre les deux dispositifs fiscaux :<\/p><table><thead><tr><th><strong>Crit\u00e8res<\/strong><\/th><th><strong>Loi Denormandie<\/strong><\/th><th><strong>D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/th><\/tr><\/thead><tbody><tr><td><strong>Nature de l&#8217;avantage<\/strong><\/td><td>R\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t fixe<\/td><td>D\u00e9duction des revenus imposables<\/td><\/tr><tr><td><strong>Montant maximum<\/strong><\/td><td>63 000 \u20ac sur 12 ans<\/td><td>21 400 \u20ac par an (2023-2025)<\/td><\/tr><tr><td><strong>Travaux \u00e9ligibles<\/strong><\/td><td>25 % minimum du co\u00fbt total de l&#8217;op\u00e9ration immobili\u00e8re<\/td><td>Sans minimum impos\u00e9<\/td><\/tr><tr><td><strong>Dur\u00e9e d&#8217;engagement<\/strong><\/td><td>6, 9 ou 12 ans<\/td><td>3 ans minimum<\/td><\/tr><tr><td><strong>Contraintes<\/strong><\/td><td>Plafonds de loyers et ressources<\/td><td>Aucun plafond<\/td><\/tr><tr><td><strong>Zones \u00e9ligibles<\/strong><\/td><td>Villes moyennes cibl\u00e9es<\/td><td>Toute la France<\/td><\/tr><tr><td><strong>Profil optimal<\/strong><\/td><td>Investisseurs \u00e0 long terme<\/td><td>Contribuables fortement impos\u00e9s<\/td><\/tr><tr><td><strong>Cumul possible<\/strong><\/td><td>Oui, sur l&#8217;exc\u00e9dent des travaux au-del\u00e0 des 25 % obligatoires<\/td><td>\u00a0<\/td><\/tr><tr><td><strong>Impact sur la plus-value<\/strong><\/td><td>Travaux d\u00e9ductibles<\/td><td>Travaux non d\u00e9ductibles<\/td><\/tr><tr><td><strong>Souplesse en cas de revente<\/strong><\/td><td>Engagement obligatoire<\/td><td>Plus flexible<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"quest-ce-que-le-dispositif-denormandie\"><strong>Qu&#8217;est-ce que le dispositif Denormandie ?<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"fonctionnement\"><strong>Fonctionnement<\/strong><\/h3><p>Le <a href=\"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/loi-denormandie\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">dispositif Denormandie<\/a> permet aux propri\u00e9taires bailleurs de b\u00e9n\u00e9ficier d&#8217;une <strong>r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> calcul\u00e9e sur le montant total de l&#8217;op\u00e9ration : prix d&#8217;achat du logement et co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation. Ces travaux doivent repr\u00e9senter au minimum <strong>25 %<\/strong> du co\u00fbt total de l&#8217;investissement.<\/p><p>La mise en location doit intervenir dans les <strong>12 mois<\/strong> suivant l&#8217;ach\u00e8vement des travaux. Le bien immobilier doit \u00eatre lou\u00e9 nu comme <strong>r\u00e9sidence principale<\/strong> \u00e0 des locataires respectant des plafonds de ressources.<\/p><p>Les <strong>travaux \u00e9ligibles<\/strong> concernent soit l&#8217;am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques d&#8217;au moins <strong>30 %<\/strong>, soit deux types d&#8217;am\u00e9nagements parmi : modernisation, assainissement, cr\u00e9ation de surfaces habitables ou am\u00e9nagement des combles.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"quel-est-le-montant-de-la-reduction-dimpot-denormandie\"><strong>Quel est le montant de la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie ?<\/strong><\/h3><p>En 2025, la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie varie selon la\u00a0<strong>dur\u00e9e d&#8217;engagement locatif<\/strong> choisie par votre client :\u00a0<\/p><ul><li><strong>12 %<\/strong> pour 6 ans,<\/li><li><strong>18 %<\/strong> pour 9 ans<\/li><li><strong>21 %<\/strong> pour 12 ans de location.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>Ces pourcentages s&#8217;appliquent sur le montant total de l&#8217;op\u00e9ration, plafonn\u00e9 \u00e0 <strong>300 000 \u20ac<\/strong> et <strong>5 500 \u20ac par m\u00b2<\/strong> de surface habitable. Pour un investissement au plafond, l&#8217;\u00e9conomie d&#8217;imp\u00f4ts peut donc atteindre <strong>63 000 \u20ac<\/strong> sur 12 ans.<\/p><p>La r\u00e9duction s&#8217;int\u00e8gre dans le plafonnement global des avantages fiscaux fix\u00e9 \u00e0 <strong>10 000 euros\u00a0par an<\/strong>. Pour optimiser cet avantage, conseillez \u00e0 vos clients d&#8217;\u00e9taler la r\u00e9duction sur la dur\u00e9e de leur engagement locatif.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"les-conditions-pour-etre-eligible-a-la-loi-denormandie\"><strong>Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible \u00e0 la loi Denormandie<\/strong><\/h3><p>Pour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages fiscaux Denormandie, votre client doit acqu\u00e9rir un bien immobilier situ\u00e9 dans l&#8217;une des communes du programme <strong>Action c\u0153ur de ville,<\/strong> ou dans une commune ayant sign\u00e9 une convention <strong>d&#8217;op\u00e9ration de revitalisation du territoire (ORT)<\/strong>.<\/p><p>De plus, la location doit respecter des <strong>plafonds de loyers et de ressources<\/strong>, variables selon la localisation du logement. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l&#8217;investisseur.<\/p><p>Les travaux de r\u00e9novation, quant \u00e0 eux, doivent viser <strong>l&#8217;entretien, la modernisation, l&#8217;assainissement ou la r\u00e9paration<\/strong> du bien. En revanche, la cr\u00e9ation ou l&#8217;am\u00e9nagement de\u00a0nouvelles surfaces habitables et annexes ne sont pas \u00e9ligibles.<\/p><p>Les travaux doivent inclure au minimum <strong>deux types d&#8217;am\u00e9nagements<\/strong> parmi les 5 suivants :<\/p><ol><li><strong>Isolation des fen\u00eatres,<\/strong><\/li><li><strong>Isolation des murs,<\/strong><\/li><li><strong>Isolation des combles,<\/strong><\/li><li><strong>Changement de chaudi\u00e8re, <\/strong><\/li><li><strong>Modification du syst\u00e8me de production d&#8217;eau chaude.<\/strong><\/li><\/ol><p>\u00a0<\/p><p>Pour \u00eatre \u00e9ligible au dispositif Denormandie, ces travaux devront imp\u00e9rativement \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par un artisan <strong>certifi\u00e9 RGE (Reconnu Garant de l&#8217;Environnement)<\/strong>. La liste des professionnels concern\u00e9s est disponible <a href=\"https:\/\/france-renov.gouv.fr\/annuaires-professionnels\/artisan-rge-architecte\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">ici<\/a>.<\/p><p>Enfin, apr\u00e8s travaux, les <strong>performances \u00e9nerg\u00e9tiques du logement<\/strong> doivent \u00eatre am\u00e9lior\u00e9es d&#8217;au moins :<\/p><ul><li><strong>30 %<\/strong> apr\u00e8s travaux pour une maison,<\/li><li><strong>20 %<\/strong> pour un appartement.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"quest-ce-que-le-deficit-foncier-df\"><strong>Qu&#8217;est-ce que le d\u00e9ficit foncier (DF) ?<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"fonctionnement-du-deficit-foncier\"><strong>Fonctionnement du d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/h3><p>Le m\u00e9canisme du <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> s&#8217;applique lorsque les charges d\u00e9ductibles d&#8217;un investissement immobilier locatif <strong>d\u00e9passent<\/strong> les revenus fonciers qu&#8217;il g\u00e9n\u00e8re.<\/p><p>Ce d\u00e9ficit foncier, qui correspond \u00e0 la <strong>part de charges sup\u00e9rieure<\/strong> aux revenus fonciers, peut alors \u00eatre d\u00e9duit du revenu global du client (salaires ou pensions de retraite, par exemple), dans la limite de <strong>10 700 euros par an.<\/strong><\/p><p>Cela lui permet ainsi de diminuer le montant de son <strong>imp\u00f4t sur le revenu<\/strong> et d&#8217;optimiser sa fiscalit\u00e9 personnelle.<\/p><p>Pour les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, un avantage suppl\u00e9mentaire s&#8217;applique : le passage d&#8217;une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0<strong>F ou G<\/strong> vers une classe sup\u00e9rieure permet de b\u00e9n\u00e9ficier du plafond doubl\u00e9 de <strong>21 400 \u20ac<\/strong> jusqu&#8217;en 2025.<\/p><p>Le solde non utilis\u00e9 est ensuite reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines ann\u00e9es.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"les-conditions-pour-etre-eligible-au-deficit-foncier\"><strong>Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible au d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/h3><p>Pour acc\u00e9der au <strong>m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier<\/strong> (et pouvoir d\u00e9duire les charges des revenus fonciers), votre client doit :<\/p><ul><li>\u00catre propri\u00e9taire d&#8217;un logement qu&#8217;il propose \u00e0 la <strong>location nue<\/strong>, c&#8217;est-\u00e0-dire <strong>non meubl\u00e9e<\/strong>.<\/li><li>Louer le bien \u00e0 <strong>usage d&#8217;habitation du locataire.<\/strong><\/li><li>Opter pour le <strong>r\u00e9gime d\u2019imposition au r\u00e9el<\/strong>, qui permet la d\u00e9duction des charges r\u00e9elles.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>Les charges d\u00e9ductibles englobent les frais de gestion locative, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, d&#8217;assurance, les taxes fonci\u00e8res non r\u00e9cup\u00e9rables et les travaux d&#8217;am\u00e9lioration.<\/p><p>Pour les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques r\u00e9alis\u00e9es entre 2023 et 2025, le plafond doubl\u00e9 de <strong>21 400 \u20ac (10 700 \u20ac x 2)<\/strong>\u00a0s&#8217;applique uniquement aux logements passant d&#8217;une \u00e9tiquette F ou G \u00e0 la classe D minimum.<\/p><p>Un engagement de location de <strong>3 ans minimum<\/strong> s&#8217;impose apr\u00e8s l&#8217;imputation du d\u00e9ficit. Cette dur\u00e9e garantit la p\u00e9rennit\u00e9 de l&#8217;investissement tout en offrant une flexibilit\u00e9 appr\u00e9ciable pour vos clients fortement impos\u00e9s.<\/p><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"loi-denormandie-et-deficit-foncier-comparaison-des-gains-fiscaux\"><strong>Loi Denormandie et d\u00e9ficit foncier : comparaison des gains fiscaux<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><p>Vous pourriez vous dire qu&#8217;\u00e0 premi\u00e8re vue, le choix para\u00eet plut\u00f4t clair :<\/p><ul><li>D&#8217;un c\u00f4t\u00e9, le <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> offre un <strong>gain fiscal imm\u00e9diat<\/strong>, tout en restant limit\u00e9 par les revenus issus de la location et la tranche d&#8217;imposition.<\/li><li>De l&#8217;autre, la <strong>loi Denormandie<\/strong> offre une r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t <strong>sur le long terme<\/strong>, ind\u00e9pendamment des revenus locatifs.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>Or, pour faire un choix \u00e9clair\u00e9 entre les deux dispositifs et conseiller au mieux vos clients, il convient de prendre en compte d&#8217;autres facteurs :<\/p><ul><li>Le <strong>montant total des travaux<\/strong>,<\/li><li>La <strong>tranche marginale d\u2019imposition (TMI)<\/strong> \u00e0 laquelle votre client appartient. En 2025, il en existe 5 : <strong>0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %.<\/strong><\/li><li>La <strong>dur\u00e9e<\/strong> pendant laquelle ce dernier compte conserver le logement.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>Afin de vous aider \u00e0 mieux comprendre, nous vous proposons de suivre ensemble un cas concret.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"exemple-concret\"><strong>Exemple concret<\/strong><\/h3><ul><li><strong>Prix d\u2019achat du bien immobilier :<\/strong> 100 000 \u20ac<\/li><li><strong>Montant des travaux :<\/strong> 50 000 \u20ac<\/li><li><strong>Taux marginal d\u2019imposition (TMI) du client :<\/strong> 30 %<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/span><\/p><p>En optant pour le d\u00e9ficit foncier, vous avez la possibilit\u00e9 de d\u00e9duire l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 des travaux r\u00e9alis\u00e9s. L\u2019\u00e9conomie d\u2019imp\u00f4t s\u2019effectue selon votre TMI et les pr\u00e9l\u00e8vements sociaux :<\/p><ul><li>TMI (30 %) + Pr\u00e9l\u00e8vements sociaux (17,2 %) = <strong>47,2 %<\/strong><\/li><li><strong>Avantage fiscal imm\u00e9diat :<\/strong> 50 000 \u20ac x 47,2 % = <strong>23 600 \u20ac<\/strong><\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Denormandie<\/strong><\/span><\/p><p>Dans le cadre de la loi Denormandie, la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4ts est calcul\u00e9e sur le co\u00fbt total du projet (achat + travaux, soit 150 000 \u20ac) :<\/p><ul><li>R\u00e9duction de 21 % sur 150 000 \u20ac = <strong>31 500 \u20ac<\/strong><\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>\u00c0 premi\u00e8re vue, cette solution semble plus attractive, mais elle s\u2019\u00e9tale sur 12 ans. Il faut donc comparer non seulement le montant des gains, mais aussi leur <strong>r\u00e9partition dans le temps.<\/strong><\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"court-terme-vs-long-terme-un-critere-decisif\"><strong>Court terme VS long terme : un crit\u00e8re d\u00e9cisif<\/strong><\/h3><p>L\u2019un des points cl\u00e9s pour faire le bon choix est l\u2019horizon d\u2019investissement.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/span><\/p><p>L\u2019avantage fiscal est per\u00e7u d\u00e8s l\u2019ann\u00e9e des travaux, ce qui peut \u00eatre particuli\u00e8rement int\u00e9ressant si vous \u00eates fortement impos\u00e9.<\/p><p>En revanche, les d\u00e9ductions sont plafonn\u00e9es \u00e0 <strong>10 700 \u20ac par an<\/strong> sur le revenu global, avec report possible sur les ann\u00e9es suivantes.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Denormandie<\/strong><\/span><\/p><p>Ici, la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t est r\u00e9partie sur 12 ans :<\/p><ul><li data-placeholder-blurred=\"R\u00e9digez un contenu\" data-placeholder-focused=\"R\u00e9digez un contenu ou saisissez \u00ab \/ \u00bb pour r\u00e9diger avec l'AI+ Content\"><strong>2 %<\/strong> par an pendant 9 ans,<\/li><li data-placeholder-blurred=\"R\u00e9digez un contenu\" data-placeholder-focused=\"R\u00e9digez un contenu ou saisissez \u00ab \/ \u00bb pour r\u00e9diger avec l'AI+ Content\">Puis <strong>1 %<\/strong> par an durant les 3 derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p>Ce dispositif prend donc tout son sens dans une logique patrimoniale de long terme, \u00e0 condition de conserver le bien pendant toute la p\u00e9riode d\u2019engagement.<\/p><p>En cas de revente apr\u00e8s 5 ans, le d\u00e9ficit foncier peut \u00eatre plus pertinent gr\u00e2ce \u00e0 son impact fiscal imm\u00e9diat. \u00c0 l\u2019inverse, pour une d\u00e9tention longue, le Denormandie devient plus avantageux gr\u00e2ce \u00e0 sa r\u00e9gularit\u00e9.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"attention-aux-aleas-fiscaux\"><strong>Attention aux al\u00e9as fiscaux<\/strong><\/h3><p>Les deux dispositifs pr\u00e9sentent des limites qu\u2019il convient d\u2019anticiper.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Risques avec le d\u00e9ficit foncier<\/strong><\/span><\/p><p>Si vous ne consommez pas l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du d\u00e9ficit avant la revente, une partie du gain fiscal peut \u00eatre perdue. De plus, seuls les travaux ayant g\u00e9n\u00e9r\u00e9 des revenus fonciers d\u00e9ductibles sont pris en compte pour le calcul de la plus-value \u00e0 la sortie.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Risques avec le Denormandie<\/strong><\/span><\/p><p>Un changement de situation personnelle ou professionnelle (baisse de revenus, naissance, ch\u00f4mage\u2026) peut limiter la capacit\u00e9 \u00e0 profiter pleinement de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t. Les montants non utilis\u00e9s ne sont pas reportables : ils sont d\u00e9finitivement perdus.<\/p><p>\u00a0<\/p><h3 id=\"incidence-sur-la-plus-value-a-la-revente\"><strong>Incidence sur la plus-value \u00e0 la revente<\/strong><\/h3><p>Les travaux jouent \u00e9galement un r\u00f4le dans le calcul de l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>D\u00e9ficit foncier<\/strong><\/span><\/p><p>Les travaux d\u00e9duits fiscalement <strong>ne peuvent pas \u00eatre r\u00e9int\u00e9gr\u00e9s<\/strong> dans le prix d\u2019acquisition pour r\u00e9duire la plus-value imposable.<\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"text-decoration: underline;\"><strong>Denormandie<\/strong><\/span><\/p><p>Les travaux inclus dans le calcul de la r\u00e9duction d\u2019imp\u00f4t peuvent, eux, \u00eatre <strong>d\u00e9duits<\/strong> lors de la revente, ce qui peut r\u00e9duire sensiblement l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value.<\/p><p>En conclusion, si une revente rapide est envisag\u00e9e, cet aspect devient strat\u00e9gique, car l\u2019imp\u00f4t sur la plus-value peut peser lourd dans la rentabilit\u00e9 finale du projet.<\/p><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"la-possibilite-de-cumuler-les-deux-dispositifs-de-defiscalisation\"><strong>La possibilit\u00e9 de cumuler les deux dispositifs de d\u00e9fiscalisation<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><p>Bonne nouvelle pour les investisseurs : le cumul du Denormandie et du d\u00e9ficit foncier s&#8217;av\u00e8re possible sur la partie des travaux <strong>exc\u00e9dant les 25 %<\/strong> obligatoires du dispositif Denormandie.<\/p><p>Prenons un exemple concret : sur un investissement de 200 000 \u20ac avec 80 000 \u20ac de travaux, les premiers 50 000 \u20ac (25 % du total) g\u00e9n\u00e8rent la <strong>r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie<\/strong>. Les 30 000 \u20ac restants peuvent cr\u00e9er un <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong>, dans la limite du plafond annuel.<\/p><p>Cette strat\u00e9gie d&#8217;optimisation fiscale n\u00e9cessite un accompagnement personnalis\u00e9. En tant que\u00a0<a href=\"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/cgp-fiche-metier\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">conseiller en gestion de patrimoine<\/a>, votre r\u00f4le sera d&#8217;\u00e9valuer la <strong>pertinence<\/strong> de ce montage selon la <strong>situation personnelle<\/strong> de l&#8217;investisseur.<\/p><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"denormandie-ou-deficit-foncier-quel-choix-faire-en-conclusion\"><strong>Denormandie ou d\u00e9ficit foncier, quel choix faire en conclusion ?<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><p>Le choix entre d\u00e9ficit foncier et Denormandie\u00a0d\u00e9pend avant tout du <strong>profil fiscal<\/strong> de votre client.<\/p><p>Un contribuable avec une TMI sup\u00e9rieure \u00e0 41 % trouvera g\u00e9n\u00e9ralement plus d&#8217;int\u00e9r\u00eat dans le d\u00e9ficit foncier, permettant une d\u00e9duction imm\u00e9diate et substantielle.<\/p><p>\u00c0 l&#8217;inverse, le dispositif Denormandie s&#8217;av\u00e8re particuli\u00e8rement pertinent pour les investisseurs recherchant une r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t garantie sur le long terme, ind\u00e9pendamment de leurs revenus locatifs.<\/p><p>N&#8217;oubliez pas d&#8217;int\u00e9grer dans votre analyse la <strong>plus-value \u00e0 la revente<\/strong> du bien immobilier et les risques li\u00e9s \u00e0 chaque option, comme une potentielle <strong>perte d&#8217;emploi<\/strong> pouvant affecter l&#8217;optimisation du d\u00e9ficit foncier.<\/p><p>Un accompagnement personnalis\u00e9 par nos\u00a0experts permettra d&#8217;affiner cette strat\u00e9gie patrimoniale selon les objectifs de vos clients.<\/p><p>\u00a0<\/p><p>\u00a0<\/p><h2 id=\"a-la-recherche-de-programmes-immobiliers-eligibles-au-denormandie-ou-au-df\"><strong>\u00c0 la recherche de programmes immobiliers \u00e9ligibles au Denormandie ou au DF ?<\/strong><\/h2><p>\u00a0<\/p><p>\u00c0 la recherche de <a href=\"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/programmes\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">programmes immobiliers<\/a> \u00e9ligibles au <strong>Denormandie<\/strong> et au <strong>d\u00e9ficit foncier<\/strong> ?<\/p><p>Mozart Prestige Patrimoine s\u00e9lectionne pour vous des biens r\u00e9pondant aux crit\u00e8res des <strong>deux dispositifs<\/strong> dans toute la France. 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e-con-boxed wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no wpr-equal-height-no e-con e-parent\" data-id=\"b4afba2\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ef34e21 elementor-widget elementor-widget-spacer\" data-id=\"ef34e21\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"spacer.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-spacer\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-spacer-inner\"><\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-4f542b61 e-con-full e-flex wpr-particle-no wpr-jarallax-no wpr-parallax-no wpr-sticky-section-no wpr-equal-height-no e-con e-child\" data-id=\"4f542b61\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\" data-settings=\"{&quot;background_background&quot;:&quot;classic&quot;}\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-18dd4ff0 elementor-view-default elementor-widget elementor-widget-icon\" data-id=\"18dd4ff0\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"icon.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-icon-wrapper\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-icon\">\n\t\t\t<svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"99\" height=\"99\" viewBox=\"0 0 99 99\" fill=\"none\"><path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M98 49.5C98 76.2878 76.2878 98 49.5 98C22.7122 98 1 76.2878 1 49.5C1 22.7122 22.7122 1 49.5 1C76.2878 1 98 22.7122 98 49.5Z\" stroke=\"#D6BD85\" stroke-width=\"1.775\"><\/path><path fill-rule=\"evenodd\" clip-rule=\"evenodd\" d=\"M92.8782 49.5C92.8782 73.4546 73.4583 92.8745 49.5037 92.8745C25.542 92.8745 6.12207 73.4546 6.12207 49.5C6.12207 25.5454 25.542 6.12549 49.5037 6.12549C73.4583 6.12549 92.8782 25.5454 92.8782 49.5Z\" stroke=\"#D6BD85\" stroke-width=\"1.775\"><\/path><path fill-rule=\"evenodd\" 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32.1716 52.3247 38.0161 53.4637 39.3401C54.5956 40.6642 54.2397 41.0273 55.8058 41.6893C57.3719 42.3514 58.5252 43.0988 59.1303 43.2554C59.7282 43.4121 60.7818 44.3304 60.7818 44.3304L62.4049 43.2768C62.4049 43.2768 61.2303 43.0988 64.1134 42.6219C67.0036 42.152 68.9399 41.8815 69.4738 41.0629C70.0077 40.2371 70.6057 39.6818 71.9298 38.55C73.2467 37.411 74.8912 35.0689 74.9054 36.4926C74.9196 37.9093 70.6697 45.3555 70.4918 46.5372C70.3138 47.7118 70.4704 49.0999 69.5165 51.2925C68.5555 53.4922 68.2636 54.1187 67.986 55.457C67.7012 56.8024 65.6012 57.6709 65.6012 57.6709C65.6012 57.6709 65.3164 56.3112 62.3693 56.5105C59.4292 56.7099 60.1981 54.98 58.333 54.2397C56.4678 53.4993 55.3716 55.0156 54.5529 55.1865C53.7342 55.3573 50.1108 55.9553 50.1108 55.9553\" fill=\"#D6BD85\"><\/path><\/svg>\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-1a1abaf5 elementor-widget elementor-widget-heading\" data-id=\"1a1abaf5\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"heading.default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-heading-title elementor-size-default\">Envie de d\u00e9couvrir nos produits et nos outils immobiliers ?<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-73859c27 elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"73859c27\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>Cr\u00e9ez votre compte en quelques minutes pour avoir acc\u00e8s \u00e0 tout notre catalogue pour vos clients.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-43d36ff elementor-align-center elementor-widget elementor-widget-button\" data-id=\"43d36ff\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"button.default\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-button elementor-button-link elementor-size-sm\" href=\"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/essai\">\n\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-content-wrapper\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-button-text\">Je d\u00e9marre mon essai gratuit<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En 2025, vos clients vous interrogent sur le meilleur dispositif de d\u00e9fiscalisation dans l&#8217;ancien : Denormandie ou d\u00e9ficit foncier ?\u00a0 Bonne nouvelle : ces deux dispositifs sont cumulables ! Vos clients peuvent donc optimiser leur investissement en combinant la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie sur les 25 % de travaux obligatoires, et le d\u00e9ficit foncier sur l&#8217;exc\u00e9dent. D\u00e9couvrez notre analyse comparative d\u00e9taill\u00e9e pour guider vos clients vers la meilleure strat\u00e9gie fiscale selon leur profil et leurs objectifs patrimoniaux. Denormandie VS d\u00e9ficit foncier : tableau comparatif entre les deux fiscalit\u00e9s Vous souhaitez comprendre les grandes diff\u00e9rences entre la\u00a0loi Denormandie et le d\u00e9ficit foncier ? Afin de vous aider \u00e0 y voir plus clair, voici un tableau r\u00e9capitulatif et comparatif entre les deux dispositifs fiscaux : Crit\u00e8res Loi Denormandie D\u00e9ficit foncier Nature de l&#8217;avantage R\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t fixe D\u00e9duction des revenus imposables Montant maximum 63 000 \u20ac sur 12 ans 21 400 \u20ac par an (2023-2025) Travaux \u00e9ligibles 25 % minimum du co\u00fbt total de l&#8217;op\u00e9ration immobili\u00e8re Sans minimum impos\u00e9 Dur\u00e9e d&#8217;engagement 6, 9 ou 12 ans 3 ans minimum Contraintes Plafonds de loyers et ressources Aucun plafond Zones \u00e9ligibles Villes moyennes cibl\u00e9es Toute la France Profil optimal Investisseurs \u00e0 long terme Contribuables fortement impos\u00e9s Cumul possible Oui, sur l&#8217;exc\u00e9dent des travaux au-del\u00e0 des 25 % obligatoires Impact sur la plus-value Travaux d\u00e9ductibles Travaux non d\u00e9ductibles Souplesse en cas de revente Engagement obligatoire Plus flexible Qu&#8217;est-ce que le dispositif Denormandie ? Fonctionnement Le dispositif Denormandie permet aux propri\u00e9taires bailleurs de b\u00e9n\u00e9ficier d&#8217;une r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t sur le revenu calcul\u00e9e sur le montant total de l&#8217;op\u00e9ration : prix d&#8217;achat du logement et co\u00fbt des travaux de r\u00e9novation. Ces travaux doivent repr\u00e9senter au minimum 25 % du co\u00fbt total de l&#8217;investissement. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l&#8217;ach\u00e8vement des travaux. Le bien immobilier doit \u00eatre lou\u00e9 nu comme r\u00e9sidence principale \u00e0 des locataires respectant des plafonds de ressources. Les travaux \u00e9ligibles concernent soit l&#8217;am\u00e9lioration des performances \u00e9nerg\u00e9tiques d&#8217;au moins 30 %, soit deux types d&#8217;am\u00e9nagements parmi : modernisation, assainissement, cr\u00e9ation de surfaces habitables ou am\u00e9nagement des combles. Quel est le montant de la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie ? En 2025, la r\u00e9duction d&#8217;imp\u00f4t Denormandie varie selon la\u00a0dur\u00e9e d&#8217;engagement locatif choisie par votre client : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans 21 % pour 12 ans de location. Ces pourcentages s&#8217;appliquent sur le montant total de l&#8217;op\u00e9ration, plafonn\u00e9 \u00e0 300 000 \u20ac et 5 500 \u20ac par m\u00b2 de surface habitable. Pour un investissement au plafond, l&#8217;\u00e9conomie d&#8217;imp\u00f4ts peut donc atteindre 63 000 \u20ac sur 12 ans. La r\u00e9duction s&#8217;int\u00e8gre dans le plafonnement global des avantages fiscaux fix\u00e9 \u00e0 10 000 euros\u00a0par an. Pour optimiser cet avantage, conseillez \u00e0 vos clients d&#8217;\u00e9taler la r\u00e9duction sur la dur\u00e9e de leur engagement locatif. Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible \u00e0 la loi Denormandie Pour b\u00e9n\u00e9ficier des avantages fiscaux Denormandie, votre client doit acqu\u00e9rir un bien immobilier situ\u00e9 dans l&#8217;une des communes du programme Action c\u0153ur de ville, ou dans une commune ayant sign\u00e9 une convention d&#8217;op\u00e9ration de revitalisation du territoire (ORT). De plus, la location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources, variables selon la localisation du logement. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l&#8217;investisseur. Les travaux de r\u00e9novation, quant \u00e0 eux, doivent viser l&#8217;entretien, la modernisation, l&#8217;assainissement ou la r\u00e9paration du bien. En revanche, la cr\u00e9ation ou l&#8217;am\u00e9nagement de\u00a0nouvelles surfaces habitables et annexes ne sont pas \u00e9ligibles. Les travaux doivent inclure au minimum deux types d&#8217;am\u00e9nagements parmi les 5 suivants : Isolation des fen\u00eatres, Isolation des murs, Isolation des combles, Changement de chaudi\u00e8re, Modification du syst\u00e8me de production d&#8217;eau chaude. Pour \u00eatre \u00e9ligible au dispositif Denormandie, ces travaux devront imp\u00e9rativement \u00eatre r\u00e9alis\u00e9s par un artisan certifi\u00e9 RGE (Reconnu Garant de l&#8217;Environnement). La liste des professionnels concern\u00e9s est disponible ici. Enfin, apr\u00e8s travaux, les performances \u00e9nerg\u00e9tiques du logement doivent \u00eatre am\u00e9lior\u00e9es d&#8217;au moins : 30 % apr\u00e8s travaux pour une maison, 20 % pour un appartement. Qu&#8217;est-ce que le d\u00e9ficit foncier (DF) ? Fonctionnement du d\u00e9ficit foncier Le m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier s&#8217;applique lorsque les charges d\u00e9ductibles d&#8217;un investissement immobilier locatif d\u00e9passent les revenus fonciers qu&#8217;il g\u00e9n\u00e8re. Ce d\u00e9ficit foncier, qui correspond \u00e0 la part de charges sup\u00e9rieure aux revenus fonciers, peut alors \u00eatre d\u00e9duit du revenu global du client (salaires ou pensions de retraite, par exemple), dans la limite de 10 700 euros par an. Cela lui permet ainsi de diminuer le montant de son imp\u00f4t sur le revenu et d&#8217;optimiser sa fiscalit\u00e9 personnelle. Pour les travaux de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique, un avantage suppl\u00e9mentaire s&#8217;applique : le passage d&#8217;une \u00e9tiquette \u00e9nerg\u00e9tique\u00a0F ou G vers une classe sup\u00e9rieure permet de b\u00e9n\u00e9ficier du plafond doubl\u00e9 de 21 400 \u20ac jusqu&#8217;en 2025. Le solde non utilis\u00e9 est ensuite reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines ann\u00e9es. Les conditions pour \u00eatre \u00e9ligible au d\u00e9ficit foncier Pour acc\u00e9der au m\u00e9canisme du d\u00e9ficit foncier (et pouvoir d\u00e9duire les charges des revenus fonciers), votre client doit : \u00catre propri\u00e9taire d&#8217;un logement qu&#8217;il propose \u00e0 la location nue, c&#8217;est-\u00e0-dire non meubl\u00e9e. Louer le bien \u00e0 usage d&#8217;habitation du locataire. Opter pour le r\u00e9gime d\u2019imposition au r\u00e9el, qui permet la d\u00e9duction des charges r\u00e9elles. Les charges d\u00e9ductibles englobent les frais de gestion locative, les int\u00e9r\u00eats d&#8217;emprunt, d&#8217;assurance, les taxes fonci\u00e8res non r\u00e9cup\u00e9rables et les travaux d&#8217;am\u00e9lioration. Pour les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques r\u00e9alis\u00e9es entre 2023 et 2025, le plafond doubl\u00e9 de 21 400 \u20ac (10 700 \u20ac x 2)\u00a0s&#8217;applique uniquement aux logements passant d&#8217;une \u00e9tiquette F ou G \u00e0 la classe D minimum. Un engagement de location de 3 ans minimum s&#8217;impose apr\u00e8s l&#8217;imputation du d\u00e9ficit. Cette dur\u00e9e garantit la p\u00e9rennit\u00e9 de l&#8217;investissement tout en offrant une flexibilit\u00e9 appr\u00e9ciable pour vos clients fortement impos\u00e9s. Loi Denormandie et d\u00e9ficit foncier : comparaison des gains fiscaux Vous pourriez vous dire qu&#8217;\u00e0 premi\u00e8re vue, le choix para\u00eet plut\u00f4t clair : D&#8217;un c\u00f4t\u00e9, le d\u00e9ficit foncier offre un gain fiscal imm\u00e9diat, tout en restant limit\u00e9 par les revenus issus de la location et la tranche d&#8217;imposition. De l&#8217;autre, la loi Denormandie<\/p>\n","protected":false},"author":8,"featured_media":4117,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"content-type":"","footnotes":""},"categories":[13],"tags":[28,19],"class_list":["post-4115","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog","tag-deficit-foncier","tag-denormandie"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4115","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/users\/8"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=4115"}],"version-history":[{"count":10,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4115\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5464,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/4115\/revisions\/5464"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/media\/4117"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=4115"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=4115"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.mozartprestigepatrimoine.fr\/ressources\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=4115"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}