Super Jeanbrun = LLI + Jeanbrun, un combo redoutable en 2026

Le Pinel a disparu fin 2024. Depuis février 2026, vos clients vous interrogent sur les alternatives fiscales disponibles.

Le Super Jeanbrun combine deux dispositifs sur un même bien neuf : le Jeanbrun (amortissement fiscal) et le LLI (TVA réduite). Cette stratégie permet de cumuler une TVA à 10 %, un amortissement jusqu’à 8 000 € par an, et un crédit d’impôt taxe foncière.

Pour les CGP, maîtriser ce montage devient un atout différenciant face à une clientèle patrimoniale exigeante. Guide complet !

Le dispositif « Super Jeanbrun » : en résumé

🎯 Le Super Jeanbrun cumule deux dispositifs distincts : le Jeanbrun (amortissement fiscal) et le LLI (TVA réduite à 10 %).
🔍 Ce n’est pas un dispositif officiel mais un montage patrimonial combinant deux cadres légaux complémentaires.
💼 L’investissement doit obligatoirement passer par une SCI à l’IR : l’achat en nom propre exclut le bénéfice du LLI.
⚙️ Amortissement jusqu’à 8 000 € par an sur 9 ans (Jeanbrun) + économie immédiate de 10 % sur le prix d’achat (LLI).
🤝 Un seul engagement de 20 ans couvre les deux dispositifs : l’engagement Jeanbrun (9 ans) est inclus dans celui du LLI.
📊 Les plafonds de loyer sont identiques entre Jeanbrun et LLI : pas de double contrainte locative à gérer.
🚀 Profil cible : clients avec TMI ≥ 30 % fortement fiscalisés sur leurs revenus fonciers, en stratégie patrimoniale long terme.

📐 Qu’est-ce que le Super Jeanbrun ?

Le « Super Jeanbrun » est un montage patrimonial qui superpose le dispositif Jeanbrun et le Logement Locatif Intermédiaire (LLI), deux régimes légalement cumulables depuis janvier 2026.

Applicable jusqu’au 31 décembre 2028, le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) permet de déduire chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de 80 % de la valeur du bien sur les revenus fonciers, avec un plafond d’amortissement allant jusqu’à 12 000 € selon le niveau de loyer.

Le LLI, lui, offre une TVA réduite à 10 % à l’achat, une exonération de taxe foncière sur 15 à 20 ans et un crédit d’impôt associé, en contrepartie d’un engagement locatif de 20 ans minimum en zones A, A bis et B1.

Les plafonds de loyer étant identiques pour les deux régimes, un seul niveau est à gérer. Le LLI optimise l’achat et la durée de détention, tandis que le Jeanbrun génère un déficit foncier imputable sur le revenu global en phase locative.

💰 Les 3 avantages fiscaux du Super Jeanbrun

Le principal intérêt du Super Jeanbrun réside dans la superposition de plusieurs leviers fiscaux. Trois avantages se combinent pour transformer l’équation économique d’un investissement locatif neuf.

1. La TVA réduite à 10 % : économie immédiate

Le LLI permet une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %. Sur un bien à 250 000 € HT, l’économie immédiate atteint 25 000 €. Cette réduction s’applique dès l’achat et diminue le montant du capital à emprunter.

Pour un client qui finance l’acquisition à crédit sur 20 ans à 3,5 %, cette économie représente une diminution de mensualité d’environ 145 € par mois.

2. L’amortissement Jeanbrun : jusqu’à 8 000 € déductibles par an

Pour un logement en loyer intermédiaire (le cas le plus fréquent), le taux d’amortissement est de 3,5 % par an, sur 80 % de la valeur HT.

Par exemple, sur un bien à 250 000 € HT, la base amortissable est de 200 000 €. L’amortissement annuel s’élève donc à 7 000 €, dans la limite du plafond de 8 000 €.

Pour un client en TMI 30 %, un amortissement de 7 000 € génère une économie d’impôt de 2 100 € par an. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %), soit une économie totale de 3 304 € par an. Sur 9 ans, l’économie cumulée atteint 29 736 €.

3. Le crédit d’impôt taxe foncière sur 15 à 20 ans

Le LLI permet une exonération de taxe foncière et crédit d’impôt TF sur 15 à 20 ans. Le montant exact varie selon la commune et la surface. En pratique, ce crédit d’impôt représente entre 500 € et 1 200 € par an. Sur 20 ans, l’avantage cumulé oscille entre 10 000 € et 24 000 €.

Avantage	Montant	Durée	Impact TMI 30 %
🏷️ TVA réduite	25 000 € (bien = 250 000 € HT)	Immédiat	Réduit le capital à emprunter
📉 Amortissement	7 000 €/an	9 ans	29 736 € économisés
🏛️ Crédit TF	600 €/an (estimation)	20 ans	12 000 € économisés
💰 TOTAL	66 736 €	20 ans	24,2 % du prix TTC

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⚖️ Les conditions d’éligibilité au Super Jeanbrun

Le cumul Jeanbrun-LLI n’est pas automatique. Pour qu’un investissement soit qualifié de « Super Jeanbrun », il doit respecter simultanément toutes les conditions des deux dispositifs. Une seule condition manquante exclut le bénéfice du montage.

Type de bien et performance énergétique

Seuls les logements collectifs neufs ou anciens fortement rénovés (≥ 30 % du prix du bien) sont concernés par le dispositif Jeanbrun. Les maisons individuelles sont exclues. Le bien doit être situé dans un immeuble regroupant plus de deux logements.

En pratique, le Super Jeanbrun se concentre quasi exclusivement sur le neuf. Les programmes doivent répondre aux normes RE2020 et afficher un DPE A, B ou C.

Zonage et plafonds de loyer

Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, mais le LLI est limité aux zones A, A bis et B1. Pour bénéficier du Super Jeanbrun, le bien doit donc impérativement se situer dans l’une de ces zones tendues.

Les plafonds de ressources des locataires sont également alignés. Pour un célibataire en zone A, le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 40 130 €. Pour un couple, le plafond est de 60 045 €.

Cette contrainte réduit le périmètre des locataires potentiels, mais dans les zones concernées, la demande reste largement supérieure à l’offre.

Structure juridique obligatoire : la SCI à l’IR

C’est le point de blocage le plus fréquent en rendez-vous client. Le LLI n’étant accessible qu’à des biens neufs, le montage Super Jeanbrun s’appuie exclusivement sur les personnes morales (SCI, SARL de famille…) soumises à l’impôt sur le revenu.

L’achat en nom propre exclut totalement le bénéfice de la TVA réduite. La SCI doit être soumise à l’IR, jamais à l’IS.

Pour un client qui n’a pas de SCI existante, cette étape représente un frein psychologique qu’il faut anticiper et valoriser : la SCI devient un outil patrimonial réutilisable.

Durées d’engagement : un seul horizon de 20 ans

L’engagement LLI de 20 ans pour la TVA couvre l’engagement Jeanbrun de 9 ans. En pratique, l’investisseur s’engage sur 20 ans.

Les 9 premières années correspondent à la période d’amortissement Jeanbrun. Au-delà, l’amortissement cesse, mais le crédit d’impôt taxe foncière reste actif et les plafonds de loyers doivent continuer à être respectés.

Cette durée longue doit être assumée comme une stratégie patrimoniale, pas comme un coup tactique de défiscalisation.

🎯 Quels profils clients pour le Super Jeanbrun ?

Tous vos clients ne sont pas éligibles au Super Jeanbrun. Trois profils patrimoniaux se détachent clairement.

Les clients idéaux pour le Super Jeanbrun :

💰 TMI ≥ 30 % minimum : Le « Jeanbrun » est plus avantageux que le LMNP pour les TMI élevées. En dessous de 30 %, l’économie d’impôt ne justifie pas les contraintes.
🏠 Propriétaires avec parc locatif existant : l’amortissement neutralise les revenus fonciers d’autres biens. Exemple : 15 000 € de loyers réduits à 8 000 € d’assiette imposable.
⏳ Vision patrimoniale 20 ans : préparation retraite, transmission, constitution de patrimoine pérenne. La durée force une discipline patrimoniale vertueuse.

Profils à écarter : TMI 11 %, besoin de flexibilité, revente rapide envisagée, réticence à créer une SCI.

⚠️ Les 4 points de vigilance à anticiper

Le Super Jeanbrun comporte des pièges qu’un CGP doit maîtriser pour sécuriser son conseil.

1. Réintégration des amortissements à la revente

Les amortissements Jeanbrun déduits chaque année réduisent la valeur nette comptable du bien. À la revente, la plus-value imposable est calculée sur la différence entre le prix de cession et cette valeur nette comptable, ce qui augmente la base taxable.

Cette fiscalité de sortie doit être intégrée dans le calcul de rentabilité globale, surtout pour un client qui envisage une revente après la 9ème année.

2. Impossibilité d’investir en nom propre

Le Super Jeanbrun est un cumul Jeanbrun + LLI, et le LLI exige une personne morale. L’investissement en nom propre exclut la TVA réduite. Cette contrainte peut rebuter certains clients qui préfèrent la simplicité de la détention directe.

Il faut valoriser les avantages collatéraux de la SCI : facilité de transmission, optimisation successorale. La création génère des frais (500 € à 1 500 €) et impose une comptabilité annuelle.

3. Contraintes locatives à respecter

Les plafonds de ressources des locataires constituent une contrainte réelle. Dans les métropoles dynamiques, le plafond peut exclure une partie de la demande solvable.

Le CGP doit s’assurer que le client accepte cette contrainte de sélection et comprend qu’il devra vérifier les ressources à chaque nouvelle mise en location.

4. Risque législatif jusqu’en 2028

Aucune disposition législative ne prévoit à ce jour une reconduction automatique du dispositif Jeanbrun. Le risque politique existe : un changement de gouvernement pourrait restreindre le dispositif, modifier les plafonds, ou supprimer le cumul avec le LLI.

Ce risque doit être présenté avec transparence. Les investissements réalisés avant une modification restent généralement protégés par un droit acquis.

🛠️ Comment structurer le montage (workflow)

Accompagner un client dans un investissement Super Jeanbrun nécessite de suivre un processus structuré en quatre étapes clés. Chacune comporte des formalités spécifiques et des délais à anticiper.

Étape 1 : créer la SCI à l’IR

La première action consiste à créer une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Cette structure peut être constituée entre plusieurs associés (couple, membres d’une même famille) ou en unipersonnel (SCIU). Les statuts doivent mentionner explicitement que la société est soumise à l’IR et non à l’IS.

Les formalités incluent :

📝 Rédaction des statuts (notaire ou service juridique en ligne)
📰 Publication d’une annonce légale dans un journal habilité
🏢 Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)

Comptez entre 2 et 4 semaines pour obtenir le numéro SIREN. Le coût global oscille entre 500 € et 1 500 € selon le mode de création choisi.

Étape 2 : sélectionner un programme éligible LLI

Le bien doit impérativement se situer en zone A, A bis ou B1, dans un immeuble collectif neuf répondant aux normes RE2020 avec un DPE A, B ou C. Le programme doit être labellisé LLI par le promoteur, ce qui garantit l’accès à la TVA réduite.

Vérifiez systématiquement que le contrat de réservation mentionne explicitement l’éligibilité LLI.

Assurez-vous également que le plafond de loyer imposé reste cohérent avec le marché locatif local pour éviter les difficultés de location ultérieures.

Étape 3 : signer et mettre en location

La SCI signe d’abord le contrat de réservation, puis l’acte authentique chez le notaire. La TVA à 10 % est appliquée directement dans l’acte de vente, ce qui réduit immédiatement le montant à financer.

Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant au moins 9 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant la livraison du bien.

Points de vigilance :

🔍 Vérifier les ressources du locataire (plafonds LLI)
📄 Conserver les justificatifs de revenus pendant toute la durée d’engagement
📋 Établir un bail nu classique mentionnant les plafonds de loyer

Étape 4 : déclarer chaque année

Chaque année, la SCI déclare ses revenus fonciers via le formulaire 2044 ou 2044 spéciale.

L’amortissement Jeanbrun est inscrit en déduction des revenus fonciers, générant un déficit imputable sur le revenu global des associés au prorata de leurs parts dans la SCI. Le crédit d’impôt taxe foncière lié au LLI est automatiquement calculé et appliqué par l’administration fiscale.

Accompagnez votre client sur les premières déclarations pour éviter les erreurs de saisie qui pourraient retarder le traitement ou générer des redressements.

📊 Super Jeanbrun vs autres dispositifs

Critère	Super Jeanbrun	Jeanbrun seul	LMNP	Pinel
Avantage principal	TVA 10 % + amortissement + crédit TF	Amortissement seul	Amortissement BIC	Réduction d’impôt
Structure juridique	SCI à l’IR obligatoire	Nom propre ou SCI IR	Nom propre	Nom propre ou SCI
Zonage	A, A bis, B1	Tout le territoire	Tout le territoire	A, B1, B2
Engagement	20 ans	9 ans	Aucun	6, 9 ou 12 ans
Type de location	Nue	Nue	Meublée	Nue
Plafond déduction/an	8 000 € (intermédiaire)	8 000 € (intermédiaire)	Variable	Non applicable
Économie immédiate	10 % du prix HT	Aucune	Aucune	Aucune
Profil TMI cible	≥ 30 %	≥ 30 %	≥ 30 %	Tous profils

Le Super Jeanbrun concentre le maximum d’avantages fiscaux sur un même bien, au prix d’une contrainte de durée et de structure juridique plus élevée.

❓ FAQ - Super Jeanbrun

Peut-on cumuler le Super Jeanbrun avec le dispositif Denormandie ?

Non. Le dispositif Jeanbrun n’est pas cumulable, pour un même bien, avec des dispositifs comme Denormandie, Cosse, Malraux ou Monuments historiques. Le principe de non-cumul s’applique : vous devez choisir un seul levier d’optimisation par logement.

Que se passe-t-il si je vends le bien avant 20 ans ?

La vente anticipée entraîne la remise en cause des avantages fiscaux. L’administration fiscale réclamera le remboursement de la TVA réduite et des crédits d’impôt perçus. De plus, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente. Le Super Jeanbrun n’est adapté qu’à une stratégie de détention longue.

Le Super Jeanbrun est-il accessible pour une maison individuelle ?

Le Jeanbrun concerne uniquement les logements en immeuble collectif. Les maisons individuelles neuves ne sont pas éligibles au dispositif. Le bien doit être situé dans un immeuble regroupant plus de deux logements superposés.

Faut-il déjà avoir une SCI pour investir en Super Jeanbrun ?

Non. Vous pouvez créer une SCI spécifiquement pour ce projet. La création prend 2 à 4 semaines et coûte entre 500 € et 1 500 €. La SCI pourra ensuite être réutilisée pour d’autres investissements immobiliers.

Les amortissements sont-ils perdus à la revente ?

Les amortissements déduits chaque année ne sont pas « perdus », mais ils réduisent le prix de revient fiscal du bien. À la revente, la plus-value imposable est calculée sur cette base minorée, ce qui augmente mécaniquement l’impôt à la sortie. C’est un report de fiscalité, pas une perte nette, surtout si vous détenez le bien longtemps avec application des abattements pour durée de détention.