Les principaux dispositifs fiscaux à connaître en tant que CGP

Le paysage fiscal immobilier a rarement autant bougé en si peu de temps.

En l’espace de 15 mois, le Pinel a officiellement disparu, le LMNP a été partiellement réformé et un nouveau dispositif, le Jeanbrun, est entré en vigueur en février 2026. Résultat : vos clients reçoivent des informations contradictoires, et certains continuent de demander du « Pinel ».

Maîtriser ces évolutions n’est pas une option pour un CGP. C’est la condition pour maintenir la qualité de votre conseil et rester crédible face à des investisseurs de plus en plus informés.

Ce guide vous donne l’état exact du droit applicable en 2026, avec les données vérifiées, les plafonds à jour et une grille de lecture par profil client.

Dispositifs fiscaux CGP : en résumé

6 dispositifs sont actuellement actifs et proposables à vos clients en 2026 :

1. 🏗️ Jeanbrun : successeur du Pinel depuis le 21 février 2026, fondé sur l’amortissement du bien en location nue, sans zonage.
2. 🛋️ LMNP : location meublée avec amortissement au régime réel, toujours attractif à la détention malgré la réintégration à la revente depuis 2025.
3. 🏘️ Denormandie : réduction d’impôt jusqu’à 21 % sur l’immobilier ancien rénové dans plus de 245 communes, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.
4. 🔧 Déficit foncier : imputation sur le revenu global jusqu’à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique, hors plafond des niches fiscales.
5. 🏛️ Malraux : réduction d’impôt de 22 % à 30 % sur les travaux de restauration dans les Sites Patrimoniaux Remarquables, hors plafond des niches fiscales.
6. 🏰 Monuments Historiques : déduction sans plafond des travaux sur le revenu global, réservé aux TMI 41-45 % avec un engagement de 15 ans.

Chaque dispositif cible un profil client différent : la clé est le bon diagnostic patrimonial en amont.

🗂️ Les 6 dispositifs fiscaux immobiliers à maîtriser en 2026

En 2026, six mécanismes fiscaux coexistent pour structurer un investissement immobilier. Amortissement, réduction d’impôt directe ou imputation sur le revenu global : chacun répond à une logique distincte.

Tout commence par un diagnostic patrimonial rigoureux : c’est lui qui dicte le bon levier.

1. Le dispositif Jeanbrun

Entré en vigueur le 21 février 2026, le Jeanbrun prend le relais du Pinel selon une philosophie radicalement différente.

Pas de réduction d’impôt directe ici : le bailleur amortit chaque année une fraction du prix d’acquisition sur ses revenus fonciers, érodant progressivement sa base imposable. Applicable sur l’ensemble du territoire sans contrainte de zonage, il vise la location nue en immeuble collectif avec un engagement minimal de 9 ans.

• 💶 Amortissement : de 3,5 % à 5,5 % par an, calculé sur 80 % de la valeur du bien
• 📋 Plafonds annuels : 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer pratiqué
• 🗓️ Fenêtre d’éligibilité : acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
• ⚠️ Point de vigilance : les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : une modélisation de sortie s’impose systématiquement

Un outil de construction patrimoniale au long cours, pas un produit de défiscalisation express. Son atout maître : l’absence totale de zonage.

2. Le LMNP au régime réel

Le LMNP (location meublée non professionnelle) demeure l’un des dispositifs les plus solides pour neutraliser la fiscalité locative sur un horizon de 15 à 25 ans.

Au régime réel, le propriétaire-bailleur déduit l’intégralité des charges effectives et amortit le bien par composants, un mécanisme préservé sans plafonnement en 2026.

Toutefois, la réforme de février 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, rendant la simulation de sortie incontournable avant toute préconisation.

• 📉 Résultat imposable : souvent ramené à zéro tant qu’un crédit est en cours
• ⚠️ Réintégration : les amortissements sont repris dans la plus-value depuis le 15 février 2025
• ✅ Exception notable : les résidences de services (EHPAD, étudiantes, seniors) bénéficient d’une exonération totale
• 🔄 Horizon très long : au-delà de 30 ans de détention, les abattements pour durée compensent intégralement la réintégration

Le véhicule de référence pour l’investisseur patient, à condition d’intégrer la nouvelle donne fiscale dans chaque projection de cession.

3. La loi Denormandie

La loi Denormandie est aujourd’hui le seul dispositif à offrir une réduction d’impôt directe sur l’immobilier ancien.

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, il cible plus de 245 communes en reconversion urbaine et calcule l’avantage fiscal sur le montant global de l’opération (acquisition et travaux confondus) dans la limite de 300 000 €. Condition clé : les travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total.

• 📊 Taux de réduction : 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans)
• 💰 Réduction maximale : jusqu’à 63 000 € sur 12 ans
• 🔒 Plafonnement : intégré dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €/an
• 🔗 Synergie : cumulable avec le déficit foncier lorsque les charges excèdent les loyers

Accessible dès 11 % de TMI, c’est le dispositif le plus polyvalent du millésime 2026 pour un client en quête d’un avantage fiscal visible et immédiat.

4. Le déficit foncier

Lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu dépassent les loyers encaissés, le déficit généré s’impute directement sur le revenu global.

Mécanisme discret, trop souvent relégué au second plan en rendez-vous, le déficit foncier présente un avantage décisif : il échappe totalement au plafond des niches fiscales et se combine librement avec la quasi-totalité des autres dispositifs. Son effet est immédiat, dès l’année de réalisation des travaux.

• 📉 Plafond standard : 10 700 € par an imputables sur le revenu global
• ♻️ Plafond majoré : 21 400 € par an pour les travaux sur passoires thermiques (DPE E, F ou G), prorogé jusqu’au 31 décembre 2027
• ✅ Hors niches fiscales : se cumule sans restriction avec les autres dispositifs
• 🔗 Combinaison optimale : particulièrement puissant associé au Denormandie sur un même bien

Un levier à privilégier pour les clients qui détiennent déjà de l’immobilier locatif nu avec des travaux à engager, notamment sur les passoires thermiques.

5. La loi Malraux

La loi Malraux accorde une réduction d’impôt assise sur les travaux de restauration d’immeubles situés en Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR). Hors plafond des niches fiscales, elle peut atteindre 120 000 € sur quatre ans au taux maximal.

Le ticket d’entrée est conséquent (rarement inférieur à 200 000 €) et les travaux s’exécutent sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France. En contrepartie, les loyers restent libres, sans plafonnement.

• 🏙️ Taux de réduction : 30 % en SPR avec PSMV, 22 % en SPR avec PVAP
• 💰 Assiette de travaux : plafonnée à 400 000 € sur 4 ans, soit une réduction maximale de 120 000 €
• 🗝️ Engagement locatif : location nue obligatoire pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux
• 🔁 Report : l’excédent de réduction est reportable sur les 3 années suivantes
• ✅ Hors plafond : échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an

Le levier idéal pour un client à TMI 41–45 % visant une réduction d’impôt massive sur 2 à 4 ans, tout en se constituant un actif de caractère en cœur de centre historique.

6. La loi Monuments Historiques

Le régime Monuments Historiques est le plus puissant du paysage fiscal immobilier, et le plus exigeant. Il autorise la déduction intégrale, sans plafond et hors niches fiscales, des travaux de restauration, des charges d’entretien et des intérêts d’emprunt sur le revenu global.

À 45 % de TMI, chaque euro investi en travaux restitue 45 centimes d’économie d’impôt. Le bien doit être classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, avec une obligation de conservation de 15 ans minimum.

• 📜 Éligibilité : bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques
• 💸 Déduction : 100 % des travaux, charges et intérêts d’emprunt, sans aucun plafond
• 🔒 Conservation : détention obligatoire pendant 15 ans minimum
• 🎁 Transmission : exonération possible des droits de succession sous convention avec l’État (art. 795 A du CGI)
• ✅ Hors plafond : non soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 €/an

Réservé aux contribuables à TMI 41–45 % dotés d’un horizon d’investissement très long. En deçà de 30 % de TMI, l’effet de levier fiscal ne suffit pas à justifier les contraintes du dispositif.

🏚️ Et la loi Pinel dans tout ça ?

Un dispositif clôt depuis le 31 décembre 2024

Le dispositif Pinel a pris fin officiellement le 31 décembre 2024. Une prorogation exceptionnelle avait accordé un délai de trois mois supplémentaires pour finaliser l’acte notarié, à condition d’avoir signé un contrat de réservation avant le 31 décembre 2024, mais cette fenêtre est désormais close.

Aucune acquisition neuve ne peut ouvrir droit au Pinel. C’est la première fois depuis 1986 qu’aucun dispositif de défiscalisation dédié à la location dans le neuf n’existe pour les particuliers.

Dossiers en cours : ce que vous devez suivre

La suppression du Pinel n’est pas rétroactive : tout investisseur qui a utilisé le dispositif avant le 31 décembre 2024 continuera de bénéficier de ses avantages fiscaux jusqu’à la fin de son engagement locatif, qui peut aller jusqu’à 12 ans.

Pour ces clients, votre rôle est de sécuriser le suivi : respect des plafonds de loyers, gestion des changements de locataires, anticipation de la sortie du dispositif.

🎯 Quel dispositif convient à quel profil ?

Lecture rapide par profil :

• Cadre supérieur, TMI 30 %, primo-investisseur : Denormandie ou Jeanbrun selon qu’il préfère une réduction immédiate ou une logique d’amortissement.
• Investisseur patrimonial avec crédit en cours : LMNP au régime réel, à condition de simuler la sortie sur un horizon 20 ans.
• Dirigeant ou profession libérale, TMI 41-45 %, fort IR : Malraux ou Monuments Historiques pour une défiscalisation massive hors plafond, combinée si possible avec un PER.
• Propriétaire bailleur avec revenus fonciers existants : déficit foncier en priorité, seul ou combiné au Denormandie sur les travaux de rénovation énergétique.