Le déficit foncier est un outil fiscal redoutablement efficace… à condition de bien le comprendre et de savoir l’expliquer.
Pour vous, CGP et CGPI, qui cherchez à proposer des solutions concrètes et pertinentes à vos clients imposés, ce dispositif peut faire toute la différence dans une stratégie patrimoniale.
Mais comment le présenter avec clarté ? Quels sont ses avantages, ses limites, ses conditions ? C’est ce que nous allons décrypter ensemble.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Définition claire pour les CGP et CGPI
Le déficit foncier désigne une situation fiscale où les charges liées à un bien immobilier locatif (loué nu) dépassent les revenus générés par ce bien.
Ce déficit peut alors être imputé sur les revenus fonciers d’autres biens, voire, dans certaines limites, sur le revenu global de votre client. Résultat : une baisse significative de l’impôt sur le revenu.
Un levier de défiscalisation inscrit dans le Code général des impôts
Ce mécanisme, prévu à l’article 156, I-3° du Code général des impôts, permet une déduction jusqu’à 10 700 euros par an du revenu global.
Ce plafond est rehaussé à 21 400 euros pour les biens soumis à une procédure de restauration immobilière, mais le cadre classique concerne la majorité des situations patrimoniales.
Comment fonctionne le déficit foncier ?
Les charges déductibles concernées
Toutes les charges ne se valent pas fiscalement. Voici celles que vos clients peuvent effectivement déduire grâce au déficit foncier :
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction ou agrandissement),
- Primes d’assurances,
- Taxes foncières,
- Frais de gestion et de syndic,
- Intérêts d’emprunt (imputables uniquement sur les revenus fonciers, non sur le revenu global).
À noter : les intérêts d’emprunt ne génèrent pas de déficit global. En cas de déficit, ils sont mis de côté pour les années suivantes.
La règle des 10 700 euros de déduction annuelle
Lorsque les charges excèdent les revenus fonciers, l’excédent de déficit foncier peut être imputé :
- Sur les autres revenus fonciers du foyer fiscal (sans limite),
- Puis, dans une limite de 10 700 €/an, sur le revenu global,
- Le solde est reportable pendant 10 ans.
Condition impérative : le bien doit rester en location nue pendant 3 ans minimum après l’imputation.
Qu’est-ce que la règle des 3 ans pour le déficit foncier ?
La règle des 3 ans dans le cadre du déficit foncier est une condition essentielle à bien comprendre et à bien expliquer à vos clients.
Lorsqu’un contribuable impute une partie de son déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an) sur son revenu global, il est tenu de conserver le bien en location nue pendant au moins 3 ans, à compter de l’année d’imputation.
Prenons l’exemple d’un client qui engage des travaux en 2025, générant un déficit foncier de 15 000 €. Il impute 10 700 € sur son revenu global 2025.
Il devra obligatoirement maintenir le bien en location nue jusqu’à fin 2028 (2025 + 3 ans).
Si le bien est vendu, repris pour usage personnel ou transformé en meublé avant la fin du délai de 3 ans, l’administration fiscale peut reprendre l’avantage fiscal accordé, sauf cas de force majeure (décès, licenciement, invalidité, etc.).
Pourquoi le déficit foncier est-il un outil pertinent pour vos clients ?
Une optimisation fiscale adaptée aux hauts revenus
Le déficit foncier est particulièrement intéressant pour les contribuables situés dans des tranches marginales d’imposition élevées (TMI 30 % et plus).
L’imputation de 10 700 € sur le revenu global permet une économie pouvant atteindre plus de 4 500 € d’impôt selon les situations.
Un outil souple et pérenne dans une stratégie patrimoniale
Contrairement à la plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière (Pinel, loi Malraux ou loi Denormandie), le déficit foncier :
- N’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales (limité à 10 000 € de réduction d’impôts par an),
- N’a pas de durée légale contraignante autre que les 3 ans,
- Ne dépend pas d’un zonage ou d’un agrément.
Il s’intègre donc parfaitement dans une stratégie de long terme, sans dépendance à une loi de finances ou à un calendrier politique.
À quels profils de clients proposer le déficit foncier ?
Les contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %)
C’est LA cible principale. Le gain fiscal est immédiat et visible dès la première déclaration de revenus. Pour ces clients, c’est une façon de reprendre le contrôle sur leur fiscalité.
Les investisseurs patrimoniaux souhaitant valoriser un bien ancien
Beaucoup de clients investisseurs souhaitent rénover un bien ancien, le mettre en location, puis le transmettre à terme. Le déficit foncier permet de défiscaliser les travaux tout en valorisant le patrimoine.
Les clients ayant déjà du revenu foncier
Ils peuvent neutraliser ces revenus en générant un déficit sur un autre bien. Ce mécanisme est souvent plus avantageux que l’amortissement proposé en location meublée.
Quels travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Voici la liste à puces des travaux éligibles au déficit foncier.
Travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration) :
- Réfection de toiture ou de façade
- Remplacement de fenêtres, portes, volets
- Mise aux normes de l’électricité ou de la plomberie
- Isolation thermique (murs, combles, planchers)
- Rénovation de la cuisine ou de la salle de bain existantes
- Réparation ou remplacement de la chaudière, du système de chauffage
- Traitement contre l’humidité, les termites ou les champignons
- Améliorations destinées à rendre le logement plus confortable (sans modification de structure)
Travaux non déductibles :
- Construction d’une extension ou surélévation
- Création d’une nouvelle pièce (ex. combles aménagés)
- Reconstruction totale ou partielle du bâtiment
Les erreurs à éviter en tant que CGP lors d’une présentation à vos clients
Minimiser les obligations de mise en location
Ne sous-estimez jamais l’importance de la contrainte de mise en location nue pendant au moins 3 ans. En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut exiger un remboursement de l’avantage.
Confondre travaux déductibles et non déductibles
Répétons-le : seuls les travaux de rénovation énergétique, de réparation et d’entretien sont déductibles. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas.
Négliger l’accompagnement comptable et fiscal
Un déficit mal calculé ou mal imputé peut être requalifié. Il est donc capital de s’entourer d’un expert-comptable ou d’une structure spécialisée.
Intégrer le déficit foncier dans une stratégie globale : exemples concrets
Exemple 1 : client TMI 41 %, achat avec 50 000 € de travaux
- Bien acheté : 200 000 €
- Travaux : 50 000 €
- Revenus fonciers : 0 €
- Charges imputables : 50 000 €
- Imputation sur le revenu global : 10 700 €
- Économie d’impôt : 4 387 € (à TMI 41 %)
Le reste (39 300 €) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple 2 : détention en SCI à l’IR
Si votre client détient le bien via une société civile de placement (SCI) à l’IR, le déficit foncier s’impute sur sa quote-part de revenus fonciers. C’est un montage souvent utilisé pour gérer à plusieurs un bien à rénover et transmettre progressivement les parts sociales.
Déficit foncier et autres dispositifs fiscaux : que faut-il savoir ?
Peut-on cumuler déficit foncier et loi Denormandie ou Malraux ?
Non, ces dispositifs ne sont pas cumulables. Toutefois, le déficit foncier peut être une alternative intelligente pour les biens situés en dehors des zones éligibles à la loi Denormandie ou pour les clients ayant déjà atteint leur plafond de niches fiscales.
Pour aller plus loin : Denormandie ou déficit foncier : que choisir en 2025 ?
Déficit foncier et location meublée LMNP : incompatibilité
La location meublée relève du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers. Le déficit foncier est donc réservé à la location nue.
Le rôle du CGP dans l’optimisation du déficit foncier
Diagnostiquer les opportunités dans le patrimoine existant
Posez les bonnes questions : vos clients possèdent-ils un bien immobilier ancien à rénover ? Perçoivent-ils des revenus locatifs déjà fiscalisés ? Souhaitent-ils investir dans une opération à forte valeur ajoutée patrimoniale ?
Accompagner dans le montage juridique et fiscal
SCI à l’IR, détention en direct, quote-part de travaux, éligibilité… vous êtes le chef d’orchestre de la stratégie patrimoniale. Faites appel à des partenaires de confiance pour la partie travaux et juridique.
Suivre l’investissement dans le temps
Le déficit foncier ne s’arrête pas à la déclaration. Accompagnez vos clients jusqu’à la revente : arbitrage, plus-value, sortie optimisée.
Les programmes immobiliers en déficit foncier clé-en-main : une solution simple pour vos clients
Pour vos clients qui souhaitent bénéficier du déficit foncier sans gérer eux-mêmes les travaux ni la mise en location, les programmes clé-en-main constituent une alternative séduisante.
Proposés par des opérateurs spécialisés en immobilier ancien rénové, ces biens sont souvent situés dans des emplacements patrimoniaux (cœurs de ville, secteurs sauvegardés) et comprennent une quote-part travaux importante (souvent entre 40 % et 60 % du prix total), ce qui maximise la défiscalisation.
Les avantages pour vos clients :
- Aucun souci de suivi de chantier ou de gestion des artisans,
- Valorisation patrimoniale forte du bien,
- Déduction immédiate des travaux réalisés,
- Bien livré, prêt à louer, parfois avec gestion incluse.
Comparatif : investissement locatif classique vs déficit foncier clé-en-main
| Critère | Investissement classique | Déficit foncier clé-en-main |
|---|---|---|
| Prix au m² | Standard | Légèrement plus élevé |
| Part du prix en travaux | Faible (souvent < 10 %) | Élevée (40 % à 60 %) |
| Économie d’impôt | Faible à modérée | Importante (via imputation du déficit) |
| Gestion des travaux | À la charge du propriétaire | Prise en charge par l’opérateur |
| Emplacement | Variable | Patrimonial / centre-ville |
| Rendement locatif brut | Potentiellement plus élevé | Généralement modéré |
| Risque de vacance locative | Modéré à élevé | Faible si bien bien situé |
En tant que CGP, vous pouvez ainsi proposer à vos clients un produit :
- Sécurisé sur le plan fiscal et patrimonial,
- Simple à comprendre,
- Et sans complexité opérationnelle.
Ces solutions « packagées » s’adressent parfaitement aux contribuables à fort TMI en quête de défiscalisation intelligente et de valorisation immobilière durable.
En résumé : pourquoi le déficit foncier reste un incontournable du conseil patrimonial
- Optimisation des revenus fonciers existants : permet de neutraliser l’impôt sur des loyers déjà perçus.
- Valorisation d’un bien ancien : travaux déductibles qui améliorent la qualité patrimoniale et locative du bien.
- Dispositif non limité dans le temps : aucune échéance légale ou condition liée à une loi temporaire.
- Flexibilité de détention : possible en nom propre ou via une SCI à l’IR.
- Outil pédagogique pour les CGP : facile à expliquer avec des exemples chiffrés, et apprécié des clients fortement fiscalisés.
- Compatible avec des programmes clé-en-main : pour des clients qui souhaitent déléguer la gestion tout en défiscalisant.
Questions fréquentes
C’est un mécanisme fiscal qui permet de déduire des charges liées à un bien locatif nu (entretien, travaux, taxes…) de ses revenus fonciers, voire de son revenu global dans certaines limites.
Aux contribuables français fortement fiscalisés, propriétaires de biens anciens à rénover et désireux d’optimiser leur fiscalité immobilière.
Jusqu’à 10 700 € par an, à condition de louer le bien pendant au moins trois ans.
Non, ce mécanisme ne s’applique que sur des revenus fonciers (location nue). Les revenus issus de la location meublée (LMNP) sont imposés en BIC, selon d’autres règles.
Oui, certains promoteurs proposent des biens anciens à rénover avec une quote-part travaux importante, facilitant la défiscalisation via un montage clé-en-main.
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