CGP, CGPI : vos clients veulent mettre en œuvre un investissement locatif durable, tout en réduisant leurs impôts ? Le dispositif de défiscalisation Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, est une réponse pertinente.
Ce guide complet, pensé par et pour vous, propose un mode d’emploi clair et rigoureux à utiliser comme outil de vente, support client ou référence interne.
Les informations clés de la loi Denormandie :
- Taux de réduction d’impôt jusqu’à 21 %
- Biens concernés : logements anciens avec travaux
- Montant minimum des travaux à prévoir : 25 % du coût total de l’opération immobilière
- Engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans
- Plus de 500 communes éligibles dans toute la France
- Plafonds de loyers + ressources du locataire à respecter
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Investissement Denormandie : principes, dates et périmètre d’application
Fonctionnement du Denormandie
Le dispositif Denormandie s’applique aux investissements dans l’immobilier ancien avec travaux, à condition de respecter plusieurs critères précis. L’objectif est de favoriser la rénovation de logements situés dans des zones géographiques à fort potentiel de revitalisation.
Pour être éligible, l’investisseur doit :
- Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière (achat + travaux).
- S’engager à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, en bénéficiant d’une réduction d’impôt de 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
- Respecter un plafond d’investissement de 300 000 €, avec un maximum de 5 500 €/m².
- Mettre le logement en location non meublée, en tant que résidence principale du locataire.
Ce socle réglementaire s’applique à tous les projets Denormandie, quel que soit le profil de l’investisseur.
Calendrier
- Entrée en vigueur de la loi Denormandie : 1er janvier 2019
- Prorogation jusqu’au 31 décembre 2027, via la loi de finances 2025 (PLF 2025)
Villes éligibles à la loi Denormandie
- Plus de 500 communes : principalement des villes moyennes faisant partie du plan « Action Cœur de Ville », ainsi que les communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (ORT).
- Extension du Denormandie aux logements situés dans des copropriétés en difficulté depuis avril 2024, sans restriction géographique.
Dispositif Denormandie : les conditions d’éligibilité en 2025
Zoom sur les conditions d’éligibilité du dispositif fiscal Denormandie.
Qui peut en bénéficier ?
- Contribuables domiciliés en France
- Personnes physiques, SCI non soumises à l’IS, indivision
- Interdit en cas de démembrement de propriété
Logements éligibles
- Biens anciens nécessitant travaux de rénovation, ou locaux transformés en habitation
- Situés dans l’une des 500 communes éligibles + copropriétés en difficulté (depuis avril 2024)
Nature des travaux
Minimum 25 % du coût total de l’opération immobilière, avec deux options :
- + 20 % de performance énergétique pour les logements situés en habitat collectif (30 % pour les maisons individuelles) avec diagnostics obligatoires avant/après.
- Au moins 2 types de travaux de rénovation sur 5 : isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des combles, changement des fenêtres, changement de chaudière, changement du système de production d’eau chaude sanitaire. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise certifiée RGE (Reconnu garant de l’environnement).
Délai des travaux
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année post-acquisition.
Montant de la réduction fiscale Denormandie & calcul
Barèmes actuels (2025)
| Durée engagement | Réduction totale |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
- Montant maximal par logement : 300 000 €
- Plafond : 5 500 € / m²
Exemple chiffré
- Prenons un achat immobilier d’un montant de 200 000 € + travaux 50 000 €. On a donc une base de 250 000 €.
- Si votre client part sur 12 ans de mise en location : 250 000 × 21 % = 52 500 €, soit 4 375 € de réduction d’impôt par an.
Plafonds de loyers & ressources locataire à respecter
Plafonds de loyers mensuels (charges non comprises)
| Zone | Plafond de loyer au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 19,51 €/m² |
| Zone A | 14,49 €/m² |
| Zone B1 | 11,68 €/m² |
| Zone B2 / C | 10,15 €/m² |
Calcul du loyer maximal Denormandie
Plafond de loyer maximum = loyer au m² × surface × coefficient
Le coefficient multiplicateur est défini par la formule suivante :
- 0,7 + (19 / surface du logement)
À savoir : ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple concret :
Supposons que votre client possède un appartement de 45 m² en zone B1. On reprend la formule :
- Loyer au m² × surface × coefficient
- 11,68 € × 45 m² × [0,7 + (19/45)] = 11,68 × 45 × 1,122 ≈ 589,69 € par mois.
Plafonds de ressources des locataires
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 32 673 € | 32 673 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 48 596 € | 48 596 € |
| + 1 personne à charge | 78 418 € | 78 418 € | 58 666 € | 58 666 € |
| + 2 personnes à charge | 94 190 € | 94 190 € | 70 558 € | 70 558 € |
| + 3 personnes à charge | 106 583 € | 106 583 € | 82 475 € | 82 475 € |
| + 4 personnes à charge | 119 075 € | 119 075 € | 92 619 € | 92 619 € |
| Par personne supplémentaire | + 12 504 € | + 12 504 € | + 10 146 € | + 10 146 € |
Ces plafonds de ressources pour les locataires sont à respecter à la signature du bail. Il s’agit des revenus nets imposables de l’année N-2 (soit les revenus 2023 pour un bail signé en 2025).
Travaux et optimisation fiscale complémentaire
Cumuls possibles
La loi autorise le cumul entre Denormandie et déficit foncier, mais uniquement sur la part des travaux dépassant le seuil des 25 % obligatoires.
- Cette part excédentaire peut être déduite du revenu global, dans la limite de 10 700 euros par année, si les travaux sont éligibles au régime du foncier (hors Denormandie).
- Cela permet d’optimiser la fiscalité pour les contribuables fortement imposés, en plus de la réduction d’impôt Denormandie.
Exemple :
Un investisseur réalise 80 000 € de travaux, pour un coût global de 240 000 € (achat + travaux).
- Les 25 % réglementaires = 60 000 € intégrés au Denormandie.
- Les 20 000 € restants peuvent être déduits du revenu global en tant que déficit foncier (dans la limite annuelle de 10 700 €).
Astuce CGP : privilégier ce montage hybride pour les clients en TMI 30 % ou 41 %, afin de maximiser l’économie fiscale totale.
Autres charges déductibles
Même en bénéficiant de l’avantage fiscal Denormandie, plusieurs charges restent pleinement déductibles des revenus fonciers :
- Les intérêts d’emprunt
- La taxe foncière
- Les frais de gestion locative
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
- L’assurance emprunteur
Ces charges viennent réduire les revenus fonciers imposables, permettant de limiter l’impact de la fiscalité sur les loyers perçus.
Contribution à la revente : intégration des travaux
Autre avantage méconnu mais puissant : les travaux réalisés sont intégrés au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value en cas de revente.
- Cela permet de réduire la plus-value brute imposable (IR + prélèvements sociaux) si le logement est revendu avant l’exonération complète.
- Attention : seuls les travaux justifiés par factures et réalisés par des professionnels RGE sont pris en compte.
Stratégie client et raisonnement commercial
Argumentaires clés pour les CGP/CGPI
- Denormandie = un outil de revitalisation territoriale, avec impact social + fiscalité optimisée
- Acquisition rentable, sans apport via financement + réduction d’impôt attrayante
- Possibilité d’investissement locatif durable et responsable
Exemples de combinaisons fiscales intelligentes
- Assurance-vie + Denormandie : arbitrer du fonds euro pour financer l’apport
- SCI familiale à l’IR : préparer une transmission tout en optimisant la fiscalité
- Démembrement temporaire : parfois pertinent en complément si autre bien détenu
Checklist de priorisation lors d’un accompagnement en Denormandie
- Vérifier la commune éligible
Utiliser le simulateur du gouvernement pour valider la zone (Action Cœur de Ville, ORT, copropriété dégradée). - Estimer les travaux et la performance énergétique
S’assurer que les travaux atteignent au moins 25 % du coût total et permettent une amélioration énergétique suffisante (+ 20 % ou + 30 % selon le type de logement). - Définir la durée d’engagement locatif
Adapter selon le TMI du client, sa capacité d’épargne et son horizon d’investissement : 6, 9 ou 12 ans. - Structurer le montage global
Intégrer l’achat, les travaux, les aides potentielles (ANAH), et optimiser via le déficit foncier si possible. - Préparer les documents avant travaux
Rassembler les devis, DPE, justificatifs RGE, et signer l’acte notarié avant le début du chantier.
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Avantages concurrentiels du Denormandie pour un CGP
Valorisation du conseil
En tant que CGP, vous vendez un conseil à forte valeur ajoutée. La loi Denormandie vous permet de :
- Montrer une maîtrise pointue d’un dispositif encore méconnu
- Sortir du lot face à la fin du Pinel
- Adapter le montage à chaque profil client (jeune investisseur, senior, stratégie de transmission)
Diversification patrimoniale
Ce dispositif encourage l’investissement :
- Dans l’ancien, souvent plus accessible que le neuf
- Avec un potentiel de valorisation plus élevé après travaux
- Dans des zones en requalification (belle histoire à raconter au client)
Argument écologique et sociétal
- Rénovation thermique = baisse d’empreinte carbone
- Contribution directe à la réhabilitation de l’habitat vétuste
- Accès à un logement digne pour des ménages aux revenus modestes
3 points de vigilance pour les CGP
1. Bien choisir la zone géographique
La localisation est cruciale. Certaines communes sont techniquement éligibles au Denormandie… mais peu porteuses à la location.
Avant de valider le projet, vérifiez :
- Un marché locatif actif (demande réelle et constante)
- Une tension locative avérée (villes attractives, pas sur-offre)
- Une rentabilité brute minimale de 4 % pour équilibrer l’opération
2. Veiller à la qualité des travaux
Les travaux doivent être conformes, justifiables et encadrés pour bénéficier de l’avantage fiscal. Attention aux prestataires choisis.
Points à contrôler :
- Travaux réalisés par des artisans RGE
- Factures détaillées à conserver
- DPE avant/après + attestation d’amélioration énergétique
Un suivi rigoureux est indispensable pour éviter une remise en cause du dispositif par l’administration.
3. Respecter les délais administratifs
Le non-respect des délais peut annuler tout ou partie de l’avantage fiscal.
À bien anticiper :
- Faire la déclaration fiscale lors de l’acquisition
- Mettre le bien en location dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux
- En cas de vacance locative, relouer rapidement pour éviter toute pénalité
Conseil CGP : mettez en place un rétroplanning précis pour chaque dossier client, avec alertes sur les étapes clés.
Autres ressources utiles pour les CGP
| Ressource | Lien | Utilité |
|---|---|---|
| Carte des communes éligibles | cohesion-territoires.gouv.fr | Vérification rapide du zonage |
| BOFiP | bofip.impots.gouv.fr | Cadre fiscal officiel |
| Simulateur fiscal Denormandie | service-public.fr | Estimation gain fiscal |
| ANAH | anah.fr | Subventions rénovation énergétique |
| ADEME | ademe.fr | Normes énergétiques et conseils |
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Questions fréquentes
Oui, c’est possible, à condition que la personne ne fasse pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur.
Oui, le cumul est autorisé uniquement sur la part des travaux qui dépasse les 25 % requis pour la réduction d’impôt.
Il faut présenter un DPE avant et après travaux prouvant une amélioration de 30 % pour une maison individuelle ou 20 % pour un logement collectif.
Via le simulateur disponible sur le site du service public.
En cas de revente avant la fin de l’engagement, l’avantage fiscal est recalculé au prorata du temps de location et peut être repris partiellement par l’administration.
Non, ce plafond ne concerne que le prix d’acquisition du bien. Les travaux viennent s’ajouter à la base de calcul de la réduction d’impôt.
