Le dispositif LMNP est sans doute moins conventionnel que ne le sont des mécanismes comme la Loi PINEL ou la Loi Malraux. Opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel permet néanmoins de concilier tous les objectifs que poursuit un investisseur en immobilier locatif :

• En premier lieu, se constituer un patrimoine immobilier
• Se dégager des revenus complémentaires
• Et surtout bénéficier d’une fiscalité avantageuse puisque l’ensemble des charges liées au logement sera déductible de votre revenu foncier. La particularité du régime LMNP repose en outre sur la possibilité d’amortir le bien acquis. 

Quelles sont les spécificités du statut LMNP ? 

Le statut LMNP s’applique dès lors que vous louez un bien immobilier meublé, par opposition à la location nue. La Loi du 6 juillet 1989 dans son article 25-4 donne une définition précise de ce régime qui tient pour partie à l’obligation pour le propriétaire de doter le bien qu’il met en location d’un minimum d’éléments mobiliers :

• Literie comprenant couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. A noter que le bail de location en meublé devra obligatoirement annexer la liste de ce mobilier. 

Lorsque ces conditions sont remplies, l’investisseur en immobilier locatif qui a choisi le statut LMNP devra choisir entre le régime micro-BIC et la déclaration de ses revenus fonciers au régime réel. Dans les 2 cas, le statut LMNP ne sera accessible que sous condition :

• Le bénéficiaire ne devra pas générer plus de 23 000 € par an de revenus issus de locations en meublés
• Et la somme de ses revenus fonciers devra être inférieure à 50 % de son revenu global

Quels sont les avantages fiscaux du statut de loueur en meublé professionnel ? 

Le statut LMNP offre, grâce au mécanisme de déductibilité des charges, la perspective, d’effacer totalement ses impôts fonciers. Deux cas de figure se présentent selon que l’investisseur ait opté pour le régime micro-BIC ou celui du réel :

• Avec le régime micro-BIC vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des loyers que vous encaissez. Cela signifie que vous ne paierez des impôts que sur la moitié de vos revenus locatifs.
• Le régime du réel élargit en revanche le champ des possibilités de déductions fiscales. En effet, l’intégralité de vos charges pourra être retranchée de la somme des loyers que vous percevez. De nombreuses dépenses sont éligibles : les travaux d’entretien et de réparation, les frais de syndic, les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt… Mais à cela, il faut ajouter que vous pourrez également amortir le prix de revient de votre bien chaque année.

Il faut cependant noter que l’avantage fiscal du statut de LMNP se limite à impacter les revenus fonciers. Si la somme de vos dépenses est supérieure à vos recettes locatives, le déficit foncier ainsi créé ne pourra pas s’imputer sur votre revenu global. Ce déficit sera en revanche reportable, en déduction de revenus locatifs futurs. Les postes de dépenses susceptibles de faire l’objet de cet amortissement seront la valeur hors taxe du bien immobilier acquis et le montant des frais d’agence et des frais d’acte, mais aussi la valeur hors taxe du mobilier.  

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